Acheter une maison en Espagne, pas à pas

Dans cet article, nous allons vous expliquer, pas à pas, comment acheter une maison en Espagne. Vous y trouverez des détails en fonction de la nationalité de l'acheteur, qu'il soit espagnol, européen ou étranger à l'union européenne.

Ce sont les citoyens britanniques qui, malgré le Brexit, continuent à être ceux qui achètent le plus de propriétés en Espagne, bien que ces dernières années les citoyens scandinaves aient eux aussi été présents dans le secteur immobilier en Espagne.

01 · ACHETER UNE MAISON EN ESPAGNE : LES TAXES ET FRAIS

A · Impôt sur le montant de l'achat

Les habitations nouvelles.

TVA ou équivalent canarien. %. Modalités de paiement.

L'achat d'un logement en Espagne impose à l'acheteur de payer la TVA. Le montant de l'impôt à payer s'élève actuellement à 10% de la valeur de l'habitation, cette même valeur se trouve présente sur l'Ecriture officielle, il existe tout de fois une exception lorsqu'il s'agit d'un bâtiment protégé, dès lors, la taxe s'élèvera à 4%. Le paiement sera effectué au vendeur qui doit déposer ledit montant au Trésor public.

Actes juridiques %. Modalités de paiement.

C'est une taxe régionale qui est générée par la signature en notaire et enregistrée ensuite dans le registre foncier, le montant varie en fonction de chaque communauté autonome, qui est entre 0,5% -1,5%, dans le cas de l'Andalousie 1,2% de la valeur de l'acte.

Les maisons anciennes.

Transmissions patrimoniales %. Modalité de paiement.

Quand on achète une maison de seconde main, il est normal d'exigé de ne payer aucune autre taxe que celle de transmission, celle-ci s'élève entre 6% et 10% de la valeur écrite du bien. En Andalousie, cela s'élève à 7%. Le paiement doit s'effectuer dans les trente jours suivant au Trésor de la Communauté Autonome correspondante avec le formulaire officiel, le DNI ou CIF, la première copie et la copie simple de l'acte public.

B · Impôts après l'achat (annuels)

IBI. % et modalités.

L'IBI est l'impôt sur les biens immobiliers, il doit être versé, peut importe la municipalité et vari en fonction de cette dernière. Sont montant est déterminé par la valeur cadastrale de la maison qui ne peut en aucun cas dépasser la valeur du bien sur le marché. Dans tout les cas, le pourcentage est établi sur la valeur cadastrale qui est comprise entre 0.4% et 1.10% dans les zones urbaines et entre 0.3% et 0.90% dans les zones rurales. Dans le cas de Málaga, la taxe est de 0.4510% dans les zones urbaines et de 0.6543% dans les zones rurales.

¿Quand se paye l'IBI?

Le moment et la forme de paiement peuvent varier selon chaque mairie, dans le cas de Málaga, l'IBI devra être payé entre le 5 avril et le 5 juin, et entre le 1 aout et le 5 octobre.

Ramassage des ordures % et modalités.

C'est une taxe gérée par les mairies et le coût de la taxe dépend du coût du service. Plus chère sera le service, plus la taxe à payer sera élevée. Nous pouvons prendre l'exemple de la ville de Torrox : la taxe sera de 27,16€ à régler 4 fois dans l'année

Eau % et modalités.

Le paiement de la facture d'eau dépendra de la ville dans la quelle vous résidez, c'est un service municipal qui fourni de l'eau à chaque habitation. Cette facture dispose d'une partie fixe qui représente les frais d'acheminement et de service, et d'une partie variable qui évolue en fonction du volume d'eau consommé. Dans le cas de la ville de Torrox, c'est l'entreprise Aqualia qui fourni se service, la facturation s'effectue tous les trois mois.

IRPF / IRNR % et modalités.

IRPF (Impôt sur le revenus) : C'est impôt est un impôt personnel qui taxe les revenus obtenus dans une année civile par des personnes physiques, résidant en Espagne. Acheter une maison ne nécessite aucune déclaration au Trésor public.

IRNR : C'est l'impôt que paye les personnes qui ne sont pas résidant en Espagne mais qui obtienne un revenu en Espagne. Il faut comprendre qu'une personne n'est pas résidante lorsqu'elle vie plus de 183 jours pars ans dans un autre pays.

C · Frais au moment de l'achat

Notaire.

Les frais notariaux sont fixés et dépendent du prix de l'habitation. Tous les notaires doivent faire payer le même prix pour un service identique. À TITRE INDICATIF : Pour une propriété vendue 100.000€, le notaire pourra prélever une somme d'environ 675€. Plus la valeur du bien en vente est importante, plus les frais notariaux le seront aussi.

Enregistrement de la propriété :

Ce sont les honoraires pour inscrire la transaction dans le Registre de la Propriété. Les prix sont aussi fixés de façon normative et dépendent du prix de l'habitation.

• Note simple
• Inscription.

Prêts et taxations.

N'importe quelle personne peut demander un prêt à partir du moment où sont âge est compris entre 18 ans et 70 ans, la concession de celui-ci dépendra des exigences minimales telles que l'âge, le revenu minimum, le statut d'emploi comme le type de contrat, une personne avec un contrat indéfini aura plus de possibilités que celui avec un contrat temporaire. Pour savoir quel sera le pourcentage que vous pouvez obtenir, il est obligatoire d'obtenir une évaluation de la maison au préalable par un évaluateur inscrit et enregistré dans le « Banco Español ». Le prix dépendra de la société d'expertise choisie. Le prix minimum de l'expertise est de 250 € et est valable six mois à compter de la date d'émission.

% Pour l'agence immobilière.

Cette somme est fixe pour l'agence immobilière, normalement cela peut être un pourcentage du prix de vente ou bien une somme fixe. Dans la majeur partie de cas, la commission est incluse dans le prix de vente, il peut cependant tout de fois arriver qu'elle ne le soit pas.

D · Coût à partir de l'achat

Communauté.

Quand l'habitation fait partie intégrante d'une communauté de propriétaires, il existe des frais de communauté à payer pour le service de maintenance des zones communes telles que : les piscines, les ascenseurs, les jardins… Il y a toujours un administrateur qui se charge de régler et d'organiser ses paiements.

Factures.

A partir de la signature du contrat, les charges d'eau et d'électricité, et de ramassage des ordures sont à la charge du nouveau propriétaire.

Assurances.

Il est fortement recommandé d'avoir une assurance dès le moment de la signature du contrat de vente

Le change de devises : le coût que presque personne ne calcule

Si vos économies sont en livres, en couronnes ou dans toute autre monnaie que l'euro, il existe un coût dont on parle rarement et qui est souvent plus élevé que la facture du notaire.

Sur un achat de 250 000 €, l'écart entre le taux de change d'une banque traditionnelle et celui d'un service spécialisé en devises tourne autour de 2 à 4 % du total, soit entre 5 000 et 10 000 € sur un seul virement. La banque ne vous le facture pas comme une commission visible : il est intégré au taux de change qu'elle applique, si bien que sur le relevé l'opération semble « gratuite ».

Trois choses à garder à l'esprit avant de transférer l'argent :

• Le taux bouge. Deux ou trois mois peuvent s'écouler entre la signature du contrat d'arrhes et la signature chez le notaire. Si votre monnaie s'affaiblit pendant ce temps, la maison vous revient plus cher sans que personne n'ait augmenté le prix. Il existe des contrats à terme (forward) qui permettent de fixer dès aujourd'hui le taux d'une opération future, précisément pour couvrir cette période.
• Demandez toujours le taux final, pas la commission. « Sans commission » ne veut pas dire bon marché. La seule chose comparable entre prestataires est le nombre d'euros que vous recevez réellement pour chaque unité de votre monnaie.
• Il vous faudra un compte bancaire espagnol et un NIE pour la plupart des paiements de l'opération. Commencez les démarches tôt : c'est ce qui bloque le plus souvent.

Beaucoup de nos acheteurs utilisent Currencies Direct, un prestataire spécialisé dans les transferts internationaux pour l'achat immobilier, avec des bureaux sur la Costa del Sol. Ouvrir un compte et consulter le taux est gratuit et n'engage à rien.

Avis : le lien vers Currencies Direct est un lien de collaboration. Si vous souscrivez chez eux, Competa Properties perçoit une commission, sans coût supplémentaire pour vous. Nous le recommandons parce que c'est ce qu'utilisent nos clients, mais il est préférable de comparer avec votre propre banque avant de décider.

02 · ACHETER UNE PROPRIÉTÉ EN ESPAGNE : LES PRÉ REQUIS

A · Espagnols et résidents

Il n'y a aucun pré requis pour acheter une maison.

B · Non résident

Pour les personnes non résidentes en Espagne, la procédure est simple et il est seulement nécessaire de posséder un NIE.

NIE.

C'est un numéro personnel, unique et exclusif à caractère officiel et qui est indispensable pour réaliser n'importe quel type de transaction financière en Espagne. Pour faire une demande de NIE, on peut passer par un pays hors de l'Espagne par le biais des consulats ou des ambassades dans notre pays d'origine, ou en Espagne depuis un commissariat de police. Pour faire cette demande il faut remplir un formulaire EX15 qui peut être téléchargé depuis la page internet. En plus, il faut payer une taxe par le biais du Modèle 790 code 012.

Compte bancaire.

Il n'est pas obligatoire de posséder un compte en banque en Espagne, mais il est tout de même recommandé d'en posséder un pour payer tout les frais relatif à l'achat et à l'entretien d'une maison, tels que les factures. Depuis quelques mois, il est devenu obligatoire de fournir un numéro fiscal du pays d'origine, afin de réguler tout les problèmes de blanchiment d'argent.

03 · ACHETER UNE MAISON EN ESPAGNE : CHOISIR SA MAISON

A · Budget et Paiement

De combien d'argent disposez vous et combiens souhaitez vous investir ?

Il est important de savoir dès le début quel budget on souhaite allouer à l'achat d'un nouveau bien, c'est le point de départ.

Comment allez-vous payer ? Argent comptant, subrogation ou emprunt.

Argent Comptant : Le paiement total du prix convenu avec le vendeur immédiat. Le paiement se fera par chèque bancaire ou virement bancaire en faveur du vendeur le jour même de la signature de l'acte notarial.

Emprunt : La décision de la banque lors de l'octroi d'un prêt hypothécaire sera influencée par la valeur de l'évaluation, les garanties, la stabilité de l'emploi du demandeur. Normalement, les banques peuvent offrir jusqu'à 80% de la valeur de la propriété, le reste (20%) sera payé par l'acheteur directement. Pour les non-résidents en Espagne, le pourcentage peut être de 60%.

Subrogation : l'acheteur peut subroger le prêt hypothécaire du vendeur, en modifiant les détenteurs. C'est une opération assez fréquente où l'hypothèque des anciens propriétaires est subrogée aux nouveaux.

B · Type d'habitation

Nouvelles, seconde main ou VPO.

Nouvelles : sont des habitations de nouvelles constructions qui n'ont pas encore été transmise à une tierce personne depuis leur construction.

Seconde main : sont les habitations qui on déjà été habitées par d'autres personnes, dans cette même catégorie, on peut retrouver différent qualificatif.

VPO : se sont les propriétés avec un prix plus accessible et la majeur partie est destiné à une partie de la population qui à des difficultés pour accéder à la propriété. Elle offre des avantages économiques, mais elle doit répondre à des obligations et exigences particulières.

C · Choisir un vendeur

Particuliers.

Acheter directement auprès d'un particulier offre le bénéfice de pouvoir plus largement négocier le prix et de ne pas avoir de commission à payer, mais il faut toute de fois prendre de nombreuses précaution afin d'éviter toutes les escroqueries.

Agence immobilière.

Un des principaux avantages de rechercher une propriété par le biais d'une agence immobilière est l'apport de conseils et l'accompagnement durant tout le processus d'achat, bien que cela nécessite généralement de payer une commission. Dès les premiers instants, ils proposent des propriétés qui s'ajustent le mieux à nos critères de recherche, et résolvent tout les doutes et questions que l'acheteur peut légitimement se poser.

Promoteurs.

Ce sont ces maisons nouvellement construites, il se peut que vous les choisissiez sur plans ou qu'elle soit déjà finie.

Banques.

Un des plus grand avantage avec le fait d'acheter auprès de banques est les conditions d'emprunts, car dans la majeur partie des cas, la banque peut prêter jusqu'à 100% de la valeur du bien, le prix ne sera pas aussi bas qu'en passant par un particulier directement mais il sera tout de même négociable.

D · Chercher la maison

Les comparer les unes avec les autres.

Parmi les propriétés qui pourraient être la maison de nos rêves, il est important des comparer l'âge des constructions, les caractéristiques, et la position géographique.

Visiter et examiner la maison.

Une fois les propriétés sélectionnées, il est important de les visiter et de les examiner avec la plus grande insistance, en portant attention au point comme l'état du toit, les murs, l'humidité… Une fois cela effectué, il sera alors possible d'effectuer un premier tri entre les différentes maisons et de si besoin, effectuer une deuxième visite.

Vérifier le statut juridique.

Note simple

La note simple es un documenté mis par le registre des propriétés qui résume qui est la personne propriétaire, les charges ou frais et les limitations associées à la maison. La note simple peut être demandée par n'importe qui dans le registre foncier.

Certification du domaine et des frais.

Contrairement à la note simple, la certification du domaine et des frais, est un document directement envoyé par le registre des propriétés, ce document garantie la sécurité juridique du bien. La certification comprend les frais et les charges qui s'appliquent à la ferme en vigueur au moment de la demande, tels que les pièces jointes, les hypothèques ou les poursuites en cours.

Documentation Complète.

Copie de l'écriture

La copie de l'acte permettra de connaitre les données personnelles du vendeur de la maison, les données du bien en vente, les références cadastrales …

Reçu de l'IBI

Il est important de demander au vendeur le dernier IBI reçu afin de s'assurer, grâce à un numéro sur celui-ci qu'il ne manque aucun paiement.

Mettre la communauté au courant.

Avant la signature du bien chez le Notaires, dans le cas ou il y a une communauté de propriétaires, il est judicieux de vérifier que toutes les charges commune du précédent propriétaire on été réglé par ce dernier afin de ne pas vous retrouver à devoir payer les dettes d'un autre.

Aucun loyer, déclaration ou équivalent.

Certificat énergétique.

Le certificat d'énergie est essentiel pour vendre une maison, il est même obligatoire depuis 2013 et rapporte la consommation d'énergie et les émissions de CO2 de la maison. Ce certificat est valable 10 ans, la demande doit être faite par le propriétaire et est à la charge de ce dernier.

04 · ACHETER UNE PROPRIÉTÉ EN ESPAGNE : L'OFFRE

A · Contrat de dépôt

Qu'est ce que c'est, et à quoi ca sert ?

Le contrat de dépôt est un contrat privé qui permet d'assurer l'opération entre l'acheteur et le vendeur en échange de la livraison d'une quantité d'argent. Le contrat reflètera à la fois le prix de vente et les conditions convenues pour l'achat de la propriété.

Comment cela fonctionne ?

Une fois le contrat rédigé, on accorde un jour à chaque partie pour le signer, une fois signée, la transaction ne peut être effective qu'une fois l'argent déposé par l'acheteur.

Quel est l'échéance d'une vente ?

Dans le contrat de dépôt, vous devez fixer une date butoir pour signer devant un notaire. Normalement et selon les circonstances de chaque vente, elle peut être d'un mois ou deux.

05 · ACHETER UNE MAISON EN ESPAGNE : L'ACHAT

A · Compromis de vente

Documents privé. Quand et pourquoi ?

C'est un contra égal ou similaire au contrat de réservation, la différence peut être dans le type de pénalité avant la renonciation de ne pas vendre ou ne pas acheter la maison, mais les deux dépendrons d'un accord entre les deux parties.

B · Écriture Publique

Qu'est ce que c'est et à quoi cela sert il ?

C'est la dernière procédure nécessaire pour formaliser la vente de la maison. C'est un acte signé devant un notaire. Le notaire a l'obligation de lire et d'expliquer l'ensemble du document et toutes ses clauses.

Qu'obtient l'acheteur à ce moment ?

L'acheteur, une fois l'écriture publique signé devant le Notaire, et tout l'argent remis au propriétaire, obtient de façon officielle la possession de la propriété.

C · Règlement de l'impôt

Aussi bien le vendeur que l'acheteur, on trente jours ouvrables pour payer les impôts évoqué dans le point numéro 1.

06 · ACHETER UNE PROPRIÉTÉ EN ESPAGNE. ET APRÈS ?

Que ce passe t'il après l'achat d'une maison ?

A · Inscription au registre des propriétés

Qui et pourquoi

C'est le notaire, qui envois une copie de l'écriture publique et du compromis de vente au registre des propriétés pour inscrire le changement.

B · Communication au cadastre

L'acheteur est obligé de communiquer au cadastre le changement de titulaire de la propriété dans un délai de maximum deux mois après la signature. Vous devez remplir le formulaire correspondant avec les coordonnées du nouveau propriétaire, celle du propriétaire précédent, la maison et l'acte de vente.

C · Changement de titulaire auprès des fournisseurs

Tout comme vous devez communiquer dans le cadastre, le changement doit également être fait avec les fournisseurs, pour cela, vous devrez fournir une copie simple de l'acte de vente afin qui puisse prouver que vous êtes le nouveau propriétaire de la maison. Il est toujours recommandé de diriger les reçus, car les coupes possibles dans l'offre en raison du non-paiement seront évitées, surtout si vous n'êtes pas à la maison pendant toute l'année. Pour faire le changement, il faut aller aux bureaux, ou le faire par téléphone ou via internet.

D · Impôts et frais à partir de l'achat

Les détails sont ceux du point 1B et 1D.

L'achat d'une maison est quelque chose de délicat et complexe. C'est pourquoi nous voulons que vous sachiez que nous pouvons vous aider. Voulez-vous acheter une maison en Espagne sur la Costa del Sol ? Peut-être que vous serrez intéressé de voir ce que nous pouvons vous offrir.