phone+34 952 516 107 | envelope info@competaproperties.com

U heeft zich vast wel eens afgevraagd hoe een huurcontract wordt gesloten; als u doorleest komt u alle essentiële punten tegen.

Een schriftelijk contract zou altijd moeten worden opgesteld om de rechten van beide partijen te beschermen wanneer een eigendom wordt verhuurd. Het valt onder de algemene regeling voor de bescherming van huurovereenkomsten. Door dit contract draagt ​​de eigenaar het gebruik van een woning over aan de huurder in ruil voor een vaste huur die tussen de partijen is overeengekomen.

Het contract moet een geschreven weerspiegeling zijn van alle overeenkomsten tussen de partijen en een alternatieve methode  voor geschillenbeslechting: onderhandeling, verzoening, bemiddeling en arbitrage, bij gebrek daaraan, geregeld bij de bepalingen van titel III van de huurwet en, aanvullend, door de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek.

ZAKEN OM REKENING MEE TE HOUDEN

Wanneer een particuliere eigenaar een woning verhuurt voor bewoning is hij verplicht om het inkomen op de aangifte van inkomstenbelasting voor het volgende jaar te vermelden. Dit wordt aangegeven in de sectie "Rendement op vastgoedkapitaal".

De eigenaar moet het verschil (het netto-inkomen) tussen de inkomsten en de kosten die zijn gemaakt declareren. Deze kosten kunnen zijn: IBI, reparaties, rente op leningen, etc.

Als een bedrijf een pand verhuurt voor bewoning dan moet dit inkomen worden opgegeven in de vennootschapsbelasting.

De huurder van een woning heeft in principe geen verplichting maar kan de jaarlijkse huurprijs aftrekken bij de aangifte inkomstenbelasting (het percentage is afhankelijk van het belastbaar inkomen) en eventuele aanpassingen aan de woning die door de huurder zijn gedaan en die zijn overeengekomen met de eigenaar.

Het contract is de referentie

In het geval van een geschil fungeert het ondertekende contract als de belangrijkste referentie. Het doel van een contract is om een ​​wederzijdse verbinding te hebben die in vrije wil is aangegaan. Het contract is de bron van de verbinding omdat datgene dat tussen de partijen is overeengekomen hen verplicht dit volledig na te komen alsof het een wet is.

De clausules

De bepalingen van de huurovereenkomst kunnen nooit in strijd zijn met de bepalingen van de huurwet (LAU 24/94 van 24 november), met de aanpassingen vastgesteld in wet 4/2013 van 4 juni over maatregelen voor de flexibiliteit en de bevordering van de huurmarkt voor woningen en met regelgeving voor burgerlijke zaken. In huurcontracten is het gebruikelijk om sommige onderdelen aan te passen aan de specifieke wensen van verhuurder of huurder in wat de verhuurder of de huurder wil. Er is een reeks clausules die door de rechtbanken als nietig worden beschouwd en die vrij vaak worden herhaald. Een ervan is het toegangsrechten van de huisbaas om de staat van de woning te controleren. Deze clausule is in strijd met de onschendbaarheid van de woonplaats zoals vastgelegd in artikel 18.2 van de Spaanse grondwet. Daarom, als de huurder weigert toegang te verlenen aan de verhuurder, kan deze laatste niet naar de rechtbank gaan om toegang te eisen, dit omdat de huurders woonplaats speciale bescherming geniet.

Huurcontract model

Het standaard huurcontract model kan worden gekocht in de tabakswinkels. Het is een gestempeld papieren formulier dat de basisgegevens van een huurovereenkomst bevat, maar niet met de specifieke clausules waarover de partijen het in ieder individueel geval eens willen worden.

Dit formulier heeft als voordeel dat, bij aankoop ervan, de overdrachtsbelasting en de zegelrechten worden verrekend. Als het contract door de eigenaar wordt gesloten dient de betaling van deze belasting te geschieden met behulp van het 600-model binnen 30 werkdagen na ondertekening van het huurcontract en voor de gehele duur van het contract (en niet elk jaar). Er wordt alleen jaarlijks betaald als het van jaar tot jaar wordt verlengd. Als de maandelijkse huur bijvoorbeeld tussen € 480 en € 960 ligt, is de betaling voor het contract € 3,37. De hoogte van dit bedrag is afhankelijk van de autonome gemeenschap.

HOE WORDT EEN HUUROVEREENKOMST GEMAAKT

Het is belangrijk om een ​​huurovereenkomst correct te beschrijven met daarin alle van belang zijnde clausules voor beide partijen: de verhuurder en de huurder. Door het schriftelijk vastleggen van deze clausules kunnen bij onvoorziene omstandigheden problemen worden voorkomen.

Zoals bij elk contract moet duidelijk worden vermeld wie de contractpartijen zijn en op welke datum en plaats het contract is ondertekend.

Beschrijf wat wordt gehuurd

Het contract moet het eigendom beschrijven en voorzien zijn van alle relevante gegevens met betrekking tot de straat, het nummer en de situatie in het pand. Het kan tevens voorzien zijn van andere voordelen zoals: garage, berging, gebruik van gemeenschappelijke ruimtes, etc.

Er moet staan dat het pand in goede staat is en er moet een fotografische of schriftelijke inventaris zijn die het mogelijk maakt de staat van de woning en inventaris te bepalen aan het begin en einde van de overeenkomst.

Looptijd

Met betrekking tot de duur van het contract kan worden opgenomen dat de huurder zich kan terugtrekken uit de huurovereenkomst na ten minste zes maanden en op voorwaarde dat de verhuurder minstens dertig dagen van tevoren op de hoogte wordt gebracht. De partijen kunnen in het contract overeenkomen dat de huurder in het geval van opzegging de verhuurder een bedrag moet vergoeden dat gelijk is aan één maand huur voor elk jaar dat volgens het contract nog moet worden voldaan. Voor een periode van minder dan een volledig jaar kan de compensatie proportioneel berekend worden.

Borg en aanvullende garanties

De details van de aanbetaling en de voorwaarden voor teruggave aan de huurder aan het einde van het contract moeten ook worden beschreven. De aanbetaling is een betaling aan de verhuurder. Het is een geldbedrag dat de huurder aan de verhuurder geeft als een teken van akkoord en naleving van alle clausules tot het einde van het contract.

Er zijn andere garanties die de eigenaar kan vragen aan de huurder, bijvoorbeeld een bankgarantie. De bank levert dan een document aan met het door de verhuurder gevraagde bedrag. Wanneer de huurder het pand voortijdig verlaat zal de bank de som geld afgeven. Uiteraard zal de huurder dan het bedrag moeten voldoen aan de bank.

Huur

De huurder betaalt de verhuurder het bedrag dat is vastgesteld als huur. De partijen zijn vrij om de index overeen te komen waarmee de huurprijs zal worden herzien, met vermelding van de termijn van een maand, een jaar of een andere termijn. Deskundigen bevestigen dat de IPC, de consumentenprijsindex, nog steeds de belangrijkste referentie is voor het herzien van de huurprijzen.

Een van de nieuwe introducties tijdens de laatste hervorming van de LAU, is de regeling in artikel 17.5 voor de verandering van de huurprijs bij de realisatie van werk door verbouw of restoratie van het huis. Het is belangrijk om duidelijk te zijn over de omstandigheden en dezen moeten worden opgenomen in de desbetreffende huurovereenkomst.

Late betaling

Mocht de huurder te laat zijn met de huurbetaling dan is dit een ernstige schending van het huurcontract; aangezien de huurder de verplichtingen van het contract niet nakomt kan dit een grond zijn om het contract te ontbinden.

Verhuur gebruik

Een huurcontract is een huurovereenkomst op een bewoonbaar gebouw waarvan het primaire doel is te voorzien in de behoefte aan permanente huisvesting van de huurder. Als hieraan niet wordt voldaan, dat wil zeggen dat het niet bestemd is permanente huisvesting, is dit een reden voor ontbinding.

De huurwet zegt dat het gehuurde slechts gedeeltelijk kan worden onderverhuurd en met voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Dat wil zeggen dat als onderverhuur niet is toegestaan dit schriftelijk moet worden geregistreerd.

Kosten

Als algemene regel geldt dat de IBI, de gemeenschappelijke kosten voor de urbanisatie, kosten voor afvalverwijdering, de verzekering van het huis en onderhoudskosten (van de ketel, bijvoorbeeld) de verantwoordelijkheid zijn van de verhuurder. De huurder moet alles betalen dat kan worden gemeten door gebruik; zoals water, licht, gas, telefoon, etc.

In de praktijk zal de betaling van deze verschillende zaken afhankelijk zijn van een voorafgaande overeenkomst tussen de verhuurder en de huurder.

Wat betreft woningonderhoud moet de verhuurder, zonder verhoging van de huurprijs, alle noodzakelijke reparaties uitvoeren om de woning in goede bewoonbare staat te houden. De kleine reparaties als gevolg van slijtage door normaal gebruik zijn de verantwoordelijkheid van de huurder.

Inschrijving in het goederenregister

Verhuur van onroerend goed wordt geregistreerd in het onroerend goed register. Het voordeel hiervan is de mogelijkheid om het contract snel te ontbinden in het geval van niet-betaling en gebruik te kunnen maken van de notariële of juridische eis.

HOE HET CONTRACT TE BEËINDIGEN

Beëindigingsovereenkomst

Bij het antwoord op de vraag hoe een huurcontract wordt gesloten is zowel het beëindigen als het begin van een contract belangrijk om te verduidelijken.

Wanneer het einde van de huurovereenkomst is bereikt, is het belangrijk dat er een ​​overeenkomst wordt ondertekend door de huurder en de verhuurder met vermelding van de beëindiging van het contract. Het is niet alleen belangrijk om het einde van de huur vast te leggen, maar ook om ervoor te zorgen dat de verplichtingen die er aan het einde van het contract nog zijn worden nageleefd, bijvoorbeeld een overeenkomst over de terugbetaling van de aanbetaling nadat alle rekeningen zijn ontvangen.

Vertrek van de huurder

In het contract moet ook de te betalen vergoeding bij het vertrek van de huurder worden vastgesteld: in dat geval moet een vergoeding worden betaald van een vastgesteld bedrag.

De huurovereenkomst omvat ook de mogelijkheid om uitzetting aan te vragen als de huurder stopt met het betalen van de huur, bijvoorbeeld vanaf de 10e dag van de maand waarin de huurder had moeten betalen.

Er is ook een bedrag opgenomen voor elke dag die verstrijkt sinds het einde van het contract als de huurder het huis nog niet heeft teruggegeven, dit bedrag komt overeen met tweemaal de dagelijkse huur.

Noodzakelijke werkzaamheden

Noodzakelijke werkzaamheden aan het onroerend goed die redelijkerwijs niet kunnen worden uitgesteld tot na het beëindigen van de huurovereenkomst, verplichten de huurder tot instemming, zelfs als het ongewenst is of als een deel van de woning niet gebruikt kan worden.

Als het werk meer dan 20 dagen duurt, wordt de huur evenredig verminderd met het deel van het huis waar de huurder geen toegang toe heeft.

De huurder mag geen veranderingen maken aan de indeling van de woning of aan de toebehoren (meubels, opslagruimten, parkeerplaatsen en andere delen of ruimtes) zonder de schriftelijke toestemming van de verhuurder.

Huisdieren in het huis

De wet vermeldt niet uitdrukkelijk de mogelijkheid om huisdieren te houden, maar staat beide partijen toe om het over het onderwerp eens te worden.

Het maakt duidelijk dat huurovereenkomsten van woningen wordt bepaald door overeenkomsten, clausules en voorwaarden, bepaald door de wil van de partijen.

Voor praktische doeleinden betekent dit dat de verhuurder de macht heeft om huisdiereigendom te verbieden.

Maar het betekent ook dat, als er geen uitdrukkelijke vermelding in het contract van genoemd veto staat, de huurder huisdieren op het terrein kan houden.

Inventaris bij het contract gevoegd.

Het is het beste om een ​​inventaris toe te voegen die beschrijft wat de woning bevat. Dit document is nuttig om de staat en het gebruik van de woning te vergelijken; in het begin door de huurder, om te controleren of alles perfect werkt en aan het einde door de eigenaar, om te controleren of er geen verslechtering of verlies is.

Als u vragen heeft over het maken van een huurcontract, neem dan alstublieft contact met ons op en wij helpen u graag verder.

Villa van de maand

4   1

Dorpshuis van de maand

 Vind uw huis

  • Basisinformatie
  • (€). 0
    (€). 1,800,000
  • Gegevens
  • Andere
  •   Aanbevolen
      Verkocht
  •  

Onze kantoren