Een stapsgewijze handleiding voor het kopen van een huis in Spanje

In dit artikel leggen we stap voor stap uit hoe je een huis koopt in Spanje. Ook leggen we de verschillende mogelijkheden uit die afhankelijk zijn van het feit of de koper de Spaanse of een andere nationaliteit bezit.

Ondanks Brexit zijn het de Britse burgers die de meeste huizen in Spanje kopen, maar de laatste jaren worden ook veel huizen aan bewoners van de Scandinavische landen verkocht.

01 · AANKOOP IN SPANJE. BELASTINGEN EN KOSTEN

A · Belastingen op het moment van aankoop

Nieuwe woningen

Btw of Canarische equivalent. %. Wanneer te betalen.

Bij aankoop van een nieuw huis in Spanje is de koper verplicht om de btw te betalen. Het belastingtarief is momenteel 10% van de prijs die wordt vermeld op de eigendomsakte. Er is een uitzondering als het gaat om officieel beschermde woningen; het tarief is dan 4%. Het bedrag wordt betaald aan de verkoper die het moet afdragen aan de overheid.

Rechtshandelingen. %. Wanneer te betalen.

De regionale belasting wordt gegenereerd wanneer er bij de notaris ondertekend wordt en het onroerend goed wordt geregistreerd in het onroerend goed register. De belasting varieert in iedere regio, maar is tussen 0,5% en 1,5%. In Andalusië is het 1,2% van de waarde die is aangegeven in de eigendomsakte.

Bestaande woningen

Overdrachtsbelasting. %. Wanneer te betalen.

Bij het kopen van een bestaande woning heeft u te maken met de overdrachtsbelasting die tussen 6% en 10% van de waarde van de het huis is zoals aangegeven in de eigendomsakte. In Andalusië is het 7%. Het tijdstip waarop de betaling moet plaatsvinden is 30 werkdagen na de datum van ondertekening van de akte, de betaling moet worden gedaan aan de regionale belastingdienst en gaat vergezeld van een DNI, CIF of NIE en een kopie van de eigendomsakte ondertekend voor de notaris.

B · Belastingen na aankoop (jaarlijks)

Gemeentelijke rekeningen. %. Wanneer te betalen.

De gemeentelijke belasting is de belasting die betrekking heeft op het onroerend goed en die wordt betaald aan de gemeentehuizen. Het te betalen bedrag verschilt per gemeente en de hoogte wordt bepaald door de kadastrale waarde van het huis, deze waarde kan nooit hoger zijn dan de marktwaarde. In alle gevallen wordt een percentage vastgesteld volgens de kadastrale waarde, die varieert tussen 0,4% en 1,10% in stedelijke gebieden en tussen 0,3% en 0,90% in landelijke gebieden. In de provincie Málaga bedraagt het tarief 0,4510% voor stedelijke gebieden en 0,66543% voor landelijke gebieden.

Wanneer te betalen?

Het tijdstip van betaling en de betalingsvorm varieert per gemeente. In Malaga is het tussen 5 april en 5 juni en tussen 1 augustus en 5 oktober.

Afval verzamelen. %. Wanneer te betalen.

Dit is een belasting die wordt gegenereerd vanuit de gemeentehuizen en de hoogte ervan is afhankelijk van de kosten voor de geleverde service. Als de service beter is, is de belasting hoger. Om een voorbeeld te geven: In Torrox (Málaga) bestaat de rekening uit 4 betalingen per jaar van ieder 27 euro 16.

Water. %. Wanneer te betalen.

De betaling voor watergebruik is afhankelijk van het gebied waar u woont. Als het een gemeentelijke service is die water levert aan de gebouwen in de gemeente dan bestaat de rekening uit een vast bedrag voor de service en variabele kosten die afhankelijk zijn van het verbruik dat via de watermeter is geregistreerd. In het geval van Torrox is er een bedrijf genaamd Aqualia die de service biedt en het waterverbruik wordt iedere drie maanden in rekening gebracht.

IRPF (persoonlijke belasting) / IRNR (buitenlandse belasting). %. Wanneer te betalen.

IRPF (persoonlijke belasting): dit is de persoonlijke belasting verschuldigd over het inkomen verkregen in een jaar voor personen met een fiscale woonplaats in Spanje. De aankoop van een huis hoeft niet te worden gemeld bij deze belasting.

IRNR (Niet-inwonersbelasting): deze belasting is verschuldigd door niet fiscale inwoner van Spanje en diegenen die een inkomen verwerven in Spanje. Als een persoon meer dan 183 dagen per jaar in Spanje woont dan is dat de feitelijke verblijfplaats.

C · Kosten op het moment van aankoop

Notaris

De vergoedingen aan de notaris worden vastgesteld door wettelijke regels en het bedrag is afhankelijk van de kosten van het onroerend goed. Alle notarissen rekenen meestal hetzelfde bedrag, dat afhankelijk is van de prijs van het onroerend goed. INDICATIE: voor een woning met een waarde van 100.000 euro wordt door de notaris ongeveer 675 euro in rekening gebracht. Hoe hoger de waarde van de woning hoe hoger de vergoeding.

Registratie van het onroerend goed

Dit zijn de kosten die worden gegenereerd door de bijschrijving van de eigendomsakte in het onroerend goed register. Deze tarieven zijn bij wet vastgelegd en het bedrag is afhankelijk van de prijs van het onroerend goed.

• Kadasterakte
• Inschrijving

Hypotheek en belastingen

Iedereen tussen de 18 en 70 jaar kan een hypotheek aanvragen, de toekenning is afhankelijk van het voldoen aan een aantal minimumvereisten zoals leeftijd, inkomen, de werksituatie: iemand met een contract voor onbepaalde tijd heeft een betere kans om een hypotheek te krijgen dan iemand met een tijdelijk contract. Om te weten welk percentage u kunt verkrijgen, moet er een taxatie op het onroerend goed worden uitgevoerd door een expert op het gebied van taxatie die geregistreerd staat bij de SPAANSE BANK. De minimumprijs voor een taxatie is ongeveer 250 euro en de taxatie is zes maanden vanaf de uitgifte geldig.

% Makelaar

Dit percentage wordt vastgesteld door de makelaar, normaal gesproken is dit een percentage van de verkoopprijs of een vast bedrag. In de meeste gevallen is de commissie inbegrepen in de verkoopprijs, maar dat is niet altijd het geval.

D · Uitgaven na de aankoop

Gemeenschapskosten

Wanneer een woning zich in een urbanisatie of een gemeenschap van eigenaren bevindt, moet er een vergoeding aan deze gemeenschap worden betaald voor de service en/of het onderhoud van de gemeenschappelijke zones, zoals: liften, zwembad, tuinen, enz. Er is altijd een beheerder die deze zaken verzorgt.

Nutsbedrijven

Vanaf het moment van voltooiing van de verkoop worden de rekeningen voor water, elektriciteit en afvalinzameling de verantwoordelijkheid van de nieuwe eigenaar.

Verzekering

Het is aan te raden om direct na de voltooiing van de akte een opstal- en inboedelverzekering af te sluiten.

Valutawissel: de kost die bijna niemand berekent

Als uw spaargeld in ponden, kronen of een andere munt dan de euro staat, is er een kost waarover zelden wordt gesproken en die vaak hoger is dan de notarisrekening.

Bij een aankoop van 250.000 € ligt het verschil tussen de wisselkoers van een traditionele bank en die van een gespecialiseerde valutadienst rond de 2 à 4% van het totaal — tussen 5.000 en 10.000 € op één enkele overschrijving. De bank rekent het niet aan als een zichtbare commissie: het zit verwerkt in de wisselkoers die ze toepast, waardoor de operatie op het rekeningafschrift « gratis » lijkt.

Drie dingen om goed te weten voordat u het geld overmaakt:

• De koers beweegt. Tussen het tekenen van het aanbetalingscontract en het tekenen bij de notaris kunnen twee of drie maanden verstrijken. Als uw munt in die tijd verzwakt, wordt het huis duurder zonder dat iemand de prijs heeft verhoogd. Er bestaan termijncontracten (forward) waarmee u vandaag de koers van een toekomstige betaling kunt vastleggen, juist om die periode af te dekken.
• Vraag altijd naar de uiteindelijke koers, niet naar de commissie. « Geen commissie » betekent niet goedkoop. Het enige dat u tussen aanbieders kunt vergelijken is hoeveel euro u werkelijk ontvangt per eenheid van uw munt.
• U heeft een Spaanse bankrekening en een NIE nodig voor de meeste betalingen van de operatie. Begin de procedure op tijd: dat is wat het vaakst vastloopt.

Veel van onze kopers maken gebruik van Currencies Direct, een aanbieder gespecialiseerd in internationale overschrijvingen voor de aankoop van een woning, met kantoren aan de Costa del Sol. Een rekening openen en de koers opvragen is gratis en verplicht u tot niets.

Let op: de link naar Currencies Direct is een samenwerkingslink. Als u bij hen een contract afsluit, ontvangt Competa Properties een commissie, zonder extra kosten voor u. We raden hen aan omdat het is wat onze klanten gebruiken, maar het is verstandig om met uw eigen bank te vergelijken voordat u beslist.

02 · EEN WONING KOPEN IN SPANJE: VEREISTEN

A · Spaanse burgers of inwoners

Er zijn geen minimumvereisten voor een Spaanse burger of inwoner

B · Niet-ingezetenen

Het is heel eenvoudig voor niet-ingezetenen om een woning te kopen in Spanje. Je hoeft alleen maar het NIE-nummer (Spaans identiteitsnummer) aan te vragen.

NIE

Dit is een persoonlijk nummer, uniek en exclusief en is sequentieel. Het is onmogelijk om een economische transactie in Spanje te doen zonder dit nummer te gebruiken. U kunt de NIE buiten Spanje aanvragen met gebruikmaking van de diensten van de dichtstbijzijnde ambassade of het consulaat. In Spanje gaat u naar een immigratieambtenaar of de politiecommissaris. Voor de aanvraag moet het aanvraagformulier worden ingevuld (Module EX15) en er moet een vergoeding betaald worden waarvoor u een formulier (module 790 code 012) nodig heeft.

Bankrekening

Het is niet verplicht om een bankrekening te hebben in Spanje, maar het wordt wel aanbevolen omdat alle kosten met betrekking tot de koop van het onroerend goed en de toekomstige rekeningen in Spanje worden betaald. In de afgelopen maanden is het verplicht geworden om bij het openen van een bankrekening uw fiscaal nummer uit uw eigen land te tonen vanwege het bankenbeleid inzake het witwassen van geld.

03 · EEN WONING KOPEN IN SPANJE: SELECTEER HET HUIS

A · Budget en betaling

Hoeveel geld is er ter beschikking en hoeveel wilt u investeren

Het is belangrijk om vanaf het eerste moment het budget te kennen dat beschikbaar is voor de aankoop van een huis, omdat dit het startpunt is.

Hoe gaat u betalen: contant geld, hypotheek of subrogatie

Contant: de totale met de verkoper overeengekomen totaalprijs dekken: de betaling zal worden gedaan door een bankwissel of een overschrijving ten gunste van de verkoper op dezelfde dag als de ondertekening voor de notaris.

Hypotheek: De beslissing van de bank bij het verstrekken van een hypotheek wordt beïnvloed door de waarde die eraan wordt gehecht, de garanties, en de stabiliteit van werk. Normaal gesproken biedt de bank een hypotheek aan tot 80% van de waarde van het huis, de overige 20% moet worden voldaan door de koper zelf. Voor personen die geen inwoner van Spanje zijn bedraagt het percentage ongeveer 60%.

Subrogatie: de koper kan de hypotheek van de verkoper overnemen en de gerechtigden aanpassen. Het is een vrij frequente procedure waarbij de hypotheek van de vorige eigenaars wordt overgenomen.

B · Soort huis

Nieuw, tweedehands of gesubsidieerde woningen.

Nieuw: nieuw gebouwde panden die sinds de bouw niet aan derden zijn verkocht.

Tweede hands: dit zijn woningen die al bewoond zijn geweest, bij tweedehands woningen kan men een andere staat van gebruik tegenkomen.

Gesubsidieerde woningen: dit zijn meestal woningen met een toegankelijkere prijs en de meesten zijn voor mensen die moeite hebben om een huis te krijgen, er zijn economische voordelen, maar u moet zich houden aan persoonlijke en economische vereisten en eventuele verplichtingen.

C · Kies verkoper

Direct van de verkoper

Het kopen van een huis direct van de verkoper kan als voordeel hebben dat het mogelijk is om een lagere prijs te kunnen bedingen en de verkoper hoeft geen commissie te betalen. Het wordt aanbevolen voorzorgsmaatregelen te nemen om bedrog te voorkomen.

Makelaars

Een van de belangrijkste voordelen van het vinden van een woning met een makelaar is het advies en de ondersteuning tijdens het koopproces. Vanaf het eerste moment worden de woningen getoond die het beste bij u passen en de makelaar is er altijd om u met raad en daad terzijde te staan tijdens het aankoop proces.

Promotors.

Nieuwe woningen kunnen vanaf tekening of in een al voltooide staat worden gekocht via een promotor.

Banken.

Een van de belangrijkste voordelen van het kopen van een huis van de bank is het gemak en de voorwaarden voor het verkrijgen van een hypotheek. In veel gevallen is een hypotheek van 100% mogelijk. De vraagprijs kan hoger zijn dan bij een particulier, maar u kunt altijd een bod uitbrengen.

D · Op zoek naar het huis

Vergelijk de woningen met elkaar

Binnen de mogelijkheden die er zijn om het ideale huis te vinden is het belangrijk om, alvorens een beslissing te nemen, de woning te vergelijken met andere woningen in hetzelfde gebied, locatie, leeftijd en algemene kenmerken.

Bekijk en controleer het huis.

Nadat u de woningen heeft geselecteerd die u wilt bekijken is het noodzakelijk om de belangrijkste aspecten van de huizen zorgvuldig te bekijken, zoals de toestand van de gevel, daken, binnenwanden enz. Als de wonigen allemaal zijn bezocht kunnen de huizen die niet aan uw wensen voldoen worden afgestreept en kunnen de overgebleven huizen een tweede maal worden bezocht.

Controleer de legaliteit

Nota Simple

De Nota Simple is een document dat is opgesteld door het onroerend goed register waarin staat wie de eigenaar is, of er kosten of pandrechten aan de woning verbonden zijn en of er beperkingen van gebruik zijn. Iedereen kan een Nota Simple aanvragen bij het Kadaster.

Certificering van domein en kosten.

In tegenstelling tot de Nota Simple is de Certificering van domein en kosten een document dat rechtstreeks door de griffier wordt verzonden en ondertekend. Dit document garandeert de fiscale staat van het onroerend goed. In het certificaat worden eventuele kosten of schulden ten opzichte van het onroerend goed opgenomen op het moment van uitgifte, zoals embargo's, hypotheken of lopende rechtszaken.

Documenten compleet maken

Kopie van het eigendomsbewijs

De kopie van het eigendomsbewijs geeft u de mogelijkheid om alle persoonlijke gegevens van de verkoper van het onroerend goed te bekijken. Het bevat ook de details van het onroerend goed dat verkocht wordt, of het stedelijk of rustiek is, de kadastrale referenties etc.

Afrekening

Het is belangrijk om de verkoper te vragen naar de laatste afrekening voor het onroerend goed, met deze afrekening kunt u de kadastrale referentie van het onroerend goed bekijken en nagaan of er nog onbetaalde rekeningen zijn.

Gemeenschappelijke afrekening

Voordat u naar de notaris gaat is het aan te raden om, als de woning deel uitmaakt van een gemeenschap van eigenaren, een certificaat van de beheerder te vragen om te controleren of de betalingen actueel zijn. Als er achterstallige betalingen zijn moet de verkoper deze voldoen voordat de verkoop bij de notaris wordt voltooit.

Niet verhuurd, verklaring of equivalent

Energiecertificaat

Het energiecertificaat is nodig om een huis te verkopen. Dit certificaat geeft informatie over het energieverbruik en de CO²-uitstoot van het huis. Sinds 2013 is het verplicht en moet de verkoper een technicus inschakelen die toestemming heeft om deze certificaten te verstrekken. Het is tien jaar geldig.

04 · EEN HUIS KOPEN IN SPANJE: HET BOD

A · Aanbetalings contract

Wat het is en hoe functioneert het

Dit is een privé-contract met het doel om de transactie tussen verkoper en koper te verzekeren door een geldbedrag als bewijs van intentie te betalen. Het contract weerspiegelt zowel de verkoopprijs als de voorwaarden die zijn overeengekomen voor de aankoop van het huis.

Hoe het functioneert

Zodra het contract is opgesteld, wordt er een datum vermeld waarop beide partijen tekenen. Na ondertekening betaalt de koper het bedrag dat is overeengekomen aan de verkoper, door bankcheque of per bankoverschrijving.

Welke uiterste datum kan worden gesteld aan de verkoop.

Realistisch (bankoverschrijvingen, hypotheken etc.) In het contract moet een uiterste datum voor oplevering bij de notaris worden opgenomen. Normaal gesproken, afhankelijk van de omstandigheden, kan het een of twee maanden duren.

05 · KOPEN VAN EEN HUIS IN SPANJE. HET CONTRACT

A · Privé contract

Privé contract: wanneer - en waarom

Dit contract is vergelijkbaar met het aanbetalingscontract. Het verschil is de bestraffing van de beide partijen als de verkoop niet doorgaat, dit is afhankelijk van de overeenkomst tussen beide partijen.

B · Eigendoms Akte

Wat het is en welke functie heeft het.

Dit is het laatste deel dat nodig is om de verkoop van het onroerend goed te formaliseren. Het is een akte getekend bij de notaris. De notaris is verplicht om het volledige document en alle clausules daarin te lezen en uit te leggen.

Wat verkrijgt de koper op dit moment?

Nadat de eigendoms akte is ondertekend bij de notaris en het resterende bedrag is betaald om de verkoop te voltooien, is de koper eigenaar van het onroerend goed.

C · Belastingbepalingen

De koper en de verkoper hebben beiden dertig werkdagen om de belastingen te betalen die zijn uitgelegd in punt 1.

06 · EEN HUIS KOPEN IN SPANJE: EN DAARNA?

Wat wordt er gedaan na het kopen van een huis?

A · Inschrijving in het onroerend goed register

Wie en waarom

De notaris zendt electronisch een geautoriseerde kopie van de eigendoms akte naar het onroerend goed register.

B · Mededeling aan Kadaster

De koper is verplicht om binnen twee maanden vanaf het tijdstip van voltooiing aan het Kadaster de eigendomsoverdracht van het oroerend goed mee te delen. Het bijbehorende formulier moet worden ingevuld met de gegevens van de nieuwe eigenaar, de vorige eigenaar, het eigendom en de verkoopakte.

C · De naam voor de nutsbedrijven wijzigen

Evenal de naamswijziging bij het Kadaster dient de tenaamstelling bij de nutsbedrijven gewijzigd te worden. Hiervoor moet u de kopie van de 'escritura' meenemen die bewijst dat u de nieuwe eigenaar van het onroerend goed bent. Het is aan te raden deze rekeningen automatisch te laten betalen via uw bank zodat u niet kunt worden afgesloten omdat u de rekeningen niet hebt ontvangen omdat u bijvoorbeeld niet het hele jaar in uw eigendom woont. De wijzigingen kunnen op kantoor, telefonisch of via internet worden gedaan.

D · Belastingen en onkosten van de hierboven beschreven aankoop

Deze kosten staan beschreven bij punt 1B en punt 1D

De aankoop van een huis is delicaat en complex. We willen u daarbij graag helpen. Wilt u een huis kopen in de Costa del Sol in Spanje? Misschien bent u geïnteresseerd in ons aanbod.