El tema de la fianza en alquileres es uno de los que más preguntas plantea , tanto a los inquilinos como a los propietarios. En este artículo trataremos de aclararlo todo lo posible.
01Fianza en alquiler de larga temporada
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 36 del Capitulo IV establece que a la firma del contrato es obligatorio el pago de una fianza equivalente a 1 mes de alquiler si se trata de una vivienda y 2 meses en el caso de uso distinto a vivienda.
AQué es la fianza.
La fianza es una cantidad de dinero que el inquilino paga al propietario antes de mudarse a la casa (generalmente en el momento de la firma del contrato por ambas partes). La fianza es un mes de alquiler si la propiedad se va destinar a vivienda y dos meses si se destina a un uso distinto. Aparte de la fianza se puede acordar el pago adicional de otra cantidad en calidad de garantía. La fianza sirve para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino y también ayuda a proteger contra daños en la propiedad.
En Andalucía todas las fianzas de alquiler se deben enviar a la Junta de Andalucía en un plazo máximo de un mes desde la firma del contrato. El propietario debe ingresar el depósito usando el Modelo 806 de la Junta de Andalucía. Puede descargarlo siguiendo el enlace de abajo:
http://www.juntadeandalucia.es/economiayhacienda/apl/surweb/modelos/modelo806/806.jsp
BActualización.
Las fianzas no pueden actualizarse durante los tres primeros años del contrato y posteriormente se podrán aumentar o disminuir según acuerdo entre las partes hasta igualarla con el importe de las mensualidades de alquiler.
CGarantías adicionales a la fianza para asegurarnos el cobro de nuestras mensualidades.
Para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino, el propietario puede exigir una garantía adicional aparte de la fianza. Esta cantidad, al igual que la fianza, puede usarse para cubrir impagos y daños o desperfectos en la propiedad.
- Avales (bancario y personal), seguros y depósitos.
El aval bancario es una cantidad acordada por ambas partes que quedará depositada en un banco.
El aval personal es la firma de una tercera persona que garantizará el cumplimiento del inquilino y lo asumirá en caso de que este no lo haga.
El seguro de alquiler es una póliza por la cual el propietario (asegurado) estaría cubierto en el caso de impago y daños.
El depósito es una cantidad acordada por ambas partes que se quedará el propietario.
- ¿Cuánto puedo pedir de garantía? ¿Dónde está regulado?
No existe una cantidad fijada por ley. Se puede pactar libremente entre ambas partes.
- ¿Cómo debe figurar en el contrato de alquiler?
Cualquier tipo de garantía debe figurar en el contrato de alquiler como "Garantía"
- Dónde se deposita.
La garantía no se deposita en ningún organismo oficial.
DDevolución de la fianza.
- Cuándo se devuelve y plazo para devolver la fianza.
La fianza se devuelve cuando el propietario ha inspeccionado la propiedad para comprobar que no hay ningún daño y se ha comprobado que no existe impago de suministros ó algún mes de alquiler con un plazo máximo de un mes.
- Mermas sobre la fianza.
El propietario debe acreditar que existen defectos imputables a la fianza para no devolverla. Según el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es el arrendador quien tiene la carga de la prueba tanto respecto de la existencia de los daños como de la responsabilidad del arrendatario de los mismos.
- Cómo reclamar la fianza.
Si el propietario tiene la fianza, no hay daños ni deudas en la propiedad y se han cumplido todas las obligaciones como inquilino, hay esperar 30 días desde que se devolvió la llave y entonces enviar un burofax al propietario avisando que ha pasado el plazo para la devolución y si aun así no procede a la devolución, acudir al juzgado. Además hay que tener en cuenta que, partir de los 30 días desde a entrega de llaves, la cantidad empezará a generar intereses.
02Fianza en alquiler vacacional.
El Decreto 28/2016, de 2 de febrero de las viviendas con fines turísticos en su capítulo 1, artículo 1, establece que los alquileres por un tiempo superior a 2 meses a una misma persona quedarán fuera de la aplicación de la norma. Interpretando esto y teniendo en cuenta lo explicado sobre la obligación del pago de fianzas en el alquiler de larga temporada, podemos entender que cuando se trata de alquiler vacacional (menos de 2 meses) no existe la obligación de pagar una fianza.
APrecio y reserva, pero NUNCA fianza.
- Condiciones de precio y reserva.
El precio del alquiler vacacional se fijará por noche y debe incluir el consumo de suministros de agua, electricidad, calefacción, refrigeración, ropa de cama y baño, menaje y limpieza final.
Todas las condiciones sobre el precio, reserva, cancelaciones…. se pactarán entre las partes, pero si no pactase nada se regiría por lo siguiente:
- Reserva:
Los inquilinos deben pagar una reserva (anticipo) de hasta un máximo del 30% del total de la estancia.
- Cancelación. Penalizaciones:
Si el inquilino cancela la reserva tiene derecho a que se le devuelva como mínimo el 50% de la reserva pagada si se produce antes de diez días de la fecha de llegada. Si se produjera a menos de diez días de la fecha de entrada no tendría derecho a devolución alguna.
Si es el propietario quien cancela la reserva deberá devolver la totalidad del anticipo pagado si se produce antes de diez días de la fecha de llegada. Si se produjera a menos de diez días de la fecha de entrada, además de devolverle la cantidad pagada, debe indemnizar al inquilino con un 30% del precio total de la estancia.
En cualquier caso, si la cancelación de la reserva fuese por motivos de fuerza mayor, no habrá penalización ninguna para ninguna de las partes.
BDepósito de seguridad
Es una cantidad que el propietario pide para cubrir posibles daños causados durante la estancia. La cantidad la fija el propietario y será más baja ó más alta dependiendo las cosas que haya en la propiedad y la duración de la estancia.
El depósito de seguridad se devolverá tras la comprobación de que todo está en buen estado en la propiedad.
Como complemento a este artículo, escribimos otro sobre el alquiler de larga temporada en el que también hablamos de otras muchas cosas además de las fianzas. El artículo es ¿Cómo pongo mi casa en alquiler? Y creo que puede ser de tu interés si has leído este.
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